Eiendomspriser

Om vindkraftverk og eiendomspriser 

Vindkraftverk kan gi påvirke eiendomspriser ved salg av boliger som er eksponert for virkninger som støy, skyggekast og visuelle virkninger.

Internasjonale studier viser at eiendomspriser kan påvirkes inntil 9 kilometer fra en vindturbin, men at omfanget avtar raskt med økende avstand til vindturbinen. Studiene finner tydeligst effekt innenfor en avstand inntil 2 kilometer, og det er ikke påvist en sammenheng mellom vindkraftverk og eiendomspriser for eiendommer som ligger mer enn 9 kilometer fra en vindturbin.

Det er grunn til å forvente lokale forskjeller i vindkraftverks påvirkning på eiendomspriser. Effekten vil henge sammen med omfanget av støy, skyggekast  og visuelle virkninger. Effekten vil også være påvirket av i hvor stor grad de konkrete verdiene som forringes er av betydning for eiendommenes markedsverdi. For eksempel kan man tenke seg at utsikt er viktig for eiendomsverdi, og da kan plassering av et vindkraftverk i boligens/fritidsboligens utsynsretning ha innvirkning på eiendomsprisen. Virkninger som støy, skyggekast og visuelle virkninger er omtalt på egne nettsider. 

Hvordan kan eiendomspriser påvirkes av vindkraftverk 

Med begrepet eiendomspriser mener vi her påvirkningen en vindturbin eller et vindkraftverk kan ha på verdien eller salgsprisen til en bolig.

Det foreligger flere studier fra utlandet om virkninger på eiendomspriser i områder som ligger nær et vindkraftverk. Når det gjelder priser på fritidsboliger, kjenner vi imidlertid bare til én studie. I Norge er det ikke utført noen studier av hvordan vindkraftverk påvirker eiendomspriser, hverken for boliger eller fritidsboliger.

På oppdrag fra NVE vurderte Norconsult i 2017 overførbarheten fra et utvalg utenlandske studier til norske forhold (1) (se referanseoversikt i boks til høyre på siden). Fem ulike studier utarbeidet i perioden 2010-2016 av forskningsmiljøer i Tyskland, Nederland, Danmark, USA og Storbritannia ble vurdert. Rapporten fra 2017 er nå supplert av NVE med en gjennomgang av fem nyere studier fra Tyskland, Nederland, Danmark, Sverige og Canada. Metodene som er brukt for å kvantifisere vindturbinenes innvirkning på verdien av nærliggende boliger er relativt like i de ti studiene, men hovedfokus og dataomfang varierer. I 2013-studien fra Danmark (2) er støy og visuelle virkninger forsøkt separert. Noen studier fokuserer bare på visuelle virkninger, mens andre baserer vurderingene på avstand mellom bolig og nærmeste vindturbin.

Ni av de ti vurderte studiene viser en statistisk signifikant negativ effekt på boligpriser. De viser også at den negative effekten avtar med økende avstand til turbinen. Det er kun én studie (6) som ikke fant en statistisk signifikant sammenheng mellom vindkraftverk og boligpriser. I de resterende studiene ble prisreduksjonen på eiendom på grunn av vindturbiner funnet til å variere mellom 0,2–14,4 prosent. Det er stor variasjon i hvor stor avstand fra nærmeste vindturbin de forskjellige studiene klarer å påvise en priseffekt. Det varierer fra 2,25 kilometer i den nederlandske studien (7) fra 2021 til 8-9 kilometers avstand for den svenske og tyske studien (8,10).

Det er flere av studiene som ser på andre parametere enn kun avstand til nærmeste vindturbin. For eksempel ser de nederlandske (7) og svenske (10) studiene fra 2021 på sammenhengen mellom turbinstørrelse og effekt på eiendomspris. De viser at større turbiner gir større negativt utslag i eiendomsprisen. Den danske studien (9) fra 2018 og den svenske studien (10) viser en sammenheng mellom påvirkning og antall turbiner, der flere turbiner gir sterkere negativt utslag på eiendomsprisen. Den danske studien (9) fra 2018 ser også på fritidseiendommer og finner liknende resultater for disse som for boliger, men datasettet her er for lite og heterogent til å dra sterke konklusjoner.

Den danske 2013-studien (2) viser at støy kan være en viktig faktor for redusert eiendomspris for de aller nærmeste boligene, med en reduksjon i eiendomspriser fra 6,69 prosent til 3,06 prosent basert på et støynivå fra 50–20 dB. På lengre avstand er det synligheten som er viktigst. Den ene studien fra Nederland (5) viser at de negative effektene kan være størst i tettbygde strøk.

Studien fra Canada (11) viser i utgangspunktet en betydelig negativ påvirkning på eiendomspriser, men studien forsøker også å ta hensyn til befolkningens holdning til vindkraft i utbyggingsområdet. Det ble gjort ved å kategorisere holdningen til kommunene som var inkludert i studien og deres standpunkt til vindkraftutbygging i deres kommune. Resultatet av denne analysen viste at i kommuner som var imot vindkraftutbygging i sine områder fant man en reduksjon i eiendomspriser på 7,93 – 9,42 prosent, innenfor en avstand på 4 kilometer til nærmeste vindturbin. For kommuner som var nøytrale eller positive til vindkraftutbygging i sine områder fant man ingen signifikant reduksjon i eiendomspriser. Dette kan være med på å forklare noe av den store variasjonen i påvirkning på eiendomspriser sett i studiene beskrevet i denne teksten.

Hvilke avbøtende tiltak kan være aktuelle?

Faktorene som ser ut til å påvirke eiendomspriser er i stor grad faktorer som er beskrevet på nettsidene  støy, skyggekast og landskap. Vi viser derfor til disse nettsidene for informasjon om aktuelle avbøtende tiltak for disse temaene.

Direkte kompensasjon kan også være et avbøtende tiltak. I Danmark har de innført «Værditabsordningen» (12). Hvis man oppfyller kravene i denne ordningen, kan man få økonomisk kompensasjon for verditapet til eiendommen. Ordningen er satt opp slik at utbygger sender et orienteringsbrev om den planlagte utbyggingen til alle som bor innenfor seks ganger totalhøyden til nærmeste vindturbin. Deretter holdes det et offentlig møte. Innen seks uker etter møtet kan naboer søke om erstatning. Erstatningsbeløpet bestemmes av en egen uavhengig myndighet. Bestemmelsen kan ikke påklages. Blir beløpet vurdert til mindre enn 1 prosent av eiendommens verdi, bortfaller kravet til erstatning. De som bor lengre bort fra nærmeste vindturbin enn seks ganger totalhøyden til vindturbinen kan også søke om erstatning, men de må betale et gitt beløp for å få saken sin vurdert. Eventuell erstatning betales av utbygger.

Hva trenger vi mer kunnskap om? 

Det er utført mange studier på vindturbiner og eiendomspriser internasjonalt. Mekanismene for hva som gir negative utslag virker å være relativt like. Disse er støy og synlighet, som er i større eller mindre grad påvirkes av avstanden til vindturbinen, størrelse på vindturbinen og antall vindturbiner. Utslagene mellom de forskjellige landene og studiene er derimot svært sprikende, fra 0 – 14,4 prosent, uten at det er åpenbare grunner for det. Det trengs derfor spesifikk kunnskap om påvirkningen på det norske eiendomsmarkedet for å kunne si noe konkret om dette. I rapporten fra Norconsult (1) peker de på at lignende studier i Norge vil være vanskelig å gjennomføre fordi studier som kan ventes å gi signifikante resultater krever et stort antall boligtransaksjoner i datamaterialet. Det begrunnes med at vindkraftverk i Norge i hovedsak er plassert i grisgrendte strøk, og da vil det bare være tilgang til et fåtall transaksjoner i relevante områder. Det kan dermed være problematisk å oppnå et tilstrekkelig datamateriale til å gjennomføre en liknende studie som de det er referert til i rapporten (1).

Internasjonalt er det også mangel på studier som beskriver påvirkningen på fritidseiendommer, et tema som kan være særlig viktig i Norge. Her er det kun funnet én studie (9), med det de selv beskriver som et svakt datasett. Generelt sett vil mer kunnskap om andre typer eiendommer enn bolig gi bedre forståelse av de samlede effektene på eiendomspriser.

Sammenfatning av kilder brukt på denne nettsiden

Vindkraftverks påvirkning på eiendomspriser - Oppsummering av noen internasjonale studier (2017)

Fem studier er gjennomgått og hver enkelt er kort oppsummert i rapporten. Studiene er utarbeidet i perioden 2013-2016 av forskningsmiljøer i Tyskland, Nederland, Danmark, USA og Storbritannia.

Fire av de fem studiene som er gjennomgått, fra fire forskjellige land, viser at det statistisk sett er en signifikant eller utsagnskraftig negativ effekt på boligpriser tett opp mot vindturbiner, og at denne negative effekten avtar med økende avstand til turbinen.

Som en kan vente varierer de statistisk signifikante resultatene mellom studiene. I studien fra Danmark er virkningene av støy og visuelle virkninger forsøkt separert. Studien konkluderer med at støy fra vindturbinene bidrar med en negativ effekt på eiendomsprisene på 3-7 prosent, men raskt avtakende ut mot 500 meter fra vindturbinen.

Studiene viser at visuelle effekter har lengre rekkevidde og gir en statistisk signifikant negativ virkning på boligprisene ut mot 4 kilometer for enkeltturbiner og små vindparker og betydelig lenger for store vindparker. Effekten er målt til over 6 prosent innenfor 1 kilometer fra vindparken, og kanskje mer ved ekstrem visuell belastning for boligen. Effekten avtar med økende avstand, og er målt til mellom 1,4 prosent og 6 prosent i en avstand av 2 kilometer fra vindturbiner. Resultatene varierer dermed betydelig mellom de ulike studiene.

Local cost for Global Benefit: The case of wind Turbines (2019)

Studien er basert på data fra Tyskland som hentet fra Tyskland største nettmegler. Studien finner et estimert fall i eiendomspriser på opp til 7,1 prosent for eneboliger innen en 1 kilometer avstand fra en vindturbin. Videre finner de at effekten på eiendomspriser avtar med avstand og er statistisk insignifikant ved en avstand på mellom 8 og 9 kilometer.

The impact of on-shore and off-shore wind turbine farms on property prices (2018)

Studien ser på eiendomspriser for eneboliger og feriehus i Danmark. I studien finner de en negativ effekt av vindturbiner på eiendomspris for eneboliger og feriehus som ligger innen en 3 kilometer avstand fra vindturbinen. De finner også at den negative påvirkningen øker med antall vindturbiner, men også denne effekten avtar med avstand. Effekten av å innføre en turbin til innen 3 kilometer avstand til huset vil redusere eiendomsprisen med 0,2 – 1,1 prosent. Effekten for feriehus er ikke like sterk.

The Socio-Economic Cost of Wind Turbines: A Swedish Case Study (2021)

Denne studien ser på påvirkningen på eiendomspriser i Sverige over de siste ti årene. Studien bruker to datasett, ett fra Energimyndigheten som inkluderer turbinplasseringer og ett fra Mäklarstatistik AB som inkluderer 80 – 90 prosent av eiendomssalg i Sverige. Studien konkluderer med signifikant påvirkning på eiendomspris innenfor 8 kilometers avstand til vindturbiner. De finner også at flere turbiner øker denne påvirkningen. Det er også en sammenheng mellom turbinstørrelse og priseffekt. I studien bruker de flere utvalg av datasettet, avhengig av hvilket utvalg de velger å bruke får de noe varierende resultater. Her gjengis kun et par av analysene. Ved å analysere hele datasettet for om eiendommen ligger innen 2 kilometer av en vindturbin eller ikke, så finner de en 14 prosent lavere verdi for eiendommene innenfor 2 kilometer. Ved å analysere et mindre utvalg av datasettet for å ta hensyn til antakelsen om at vindturbiner vanligvis er plassert i områder med relativt lave eiendomspriser, finner de i at eiendomsprisen øker med 0,3 prosent for hver kilometers avstand fra vindturbinen. Her antas det en lineær effekt, noe de påpeker det ikke er i virkeligheten. Effekten av vindturbiner er klart sterkest innenfor en 2 kilometers radius og avtar raskt mot null ved 8 kilometers avstand.

Wind turbines, solar farms and house prices (2021)

Denne studien fra Nederland undersøker effekten av vindturbiner og solkraftverk på eiendomspriser. Studien finner at eiendomsprisene faller med 1,8 prosent ved introduksjonen av en vindturbin, at det er en økt effekt av flere turbiner, men at mesteparten av fallet er gitt ved introduksjon av den første vindturbinen. Den negative effekten på eiendomspriser er begrenset til 2,25 kilometers avstand til vindturbinen. Videre finner studien at størrelsen på vindturbinene har en klar effekt, en vindturbin høyere en 150 meter gir en negativ priseffekt på 5,4 prosent innenfor avstand på omtrent 2 kilometer. En mindre turbin, lavere enn 50 meter, har en veldig liten priseffekt som finnes som statistisk insignifikant og forsvinner innen en avstand på en kilometer. En interessant detalj kun funnet i denne studien er at de også ser på priseffekten når en vindturbin har blitt fjernet. Den ble funnet til en økning på 1,1 prosent. Datautvalget for den siste analysen var dessverre relativt lite og gir derfor høy usikkerhet. Siden studien også ser på solkraftverk åpner det for en sammenlikning av de to produksjonsteknologiene. Resultatet av sammenlikningen er at effektene for eiendomspriser er relativt lik per enhet energi produsert. Studien favoriserer altså ikke den ene teknologien over den andre med tanke på eksterne effekter og fornybar energiproduksjon.

Property Value Impacts of Wind Turbines and the Influence of Attitudes toward Wind Energy (2018)

Denne studien fra Ontario i Canada føyer seg inn i rekken av de andre studiene og viser en reduksjon i eiendomspriser mellom 4,14 – 8,35 prosent innen en 4 kilometers avstand til vindturbiner. Videre finner studien at den negative priseffekten øker med antall turbiner. Så går forskeren ett steg videre og ser på hvordan holdningene til hver kommune (municipality) med hensyn til vindkraft påvirker den observerte priseffekten. Kommunene i studien har uttalt om de ikke ønsker vindkraft i sitt område eller ikke. Denne uttalelsen brukes til å kategorisere kommunene inn i motstandere til vindkraft eller ikke motstandere til vindkraft. Forskeren bruker disse uttalelsene som en approksimasjon for befolkningens syn på vindkraft. Resultatet av denne analysen viste at for kommuner som var imot vindkraftutbygging i sine områder fant man en reduksjon i eiendomspriser på 7,93 – 9,42 prosent, innenfor en avstand på 4 kilometer til nærmeste vindturbin. For kommuner som var nøytrale eller positive til utbygging av vindkraft i sine områder fant man ingen signifikant reduksjon i eiendomspriser. Forskeren argumenterer for at dette gir en indikasjon på at tap i eiendomsverdi ved utbygging av vindkraft er avhengig av befolkningens syn på vindkraft i utgangspunktet, og at dette gjenspeiler forskjellene i funnet i tidligere studier om vindkrafts påvirkning på eiendomspriser.